Kdo daň řeší
Daň z příjmů z prodeje platí prodávající. Fyzická osoba jen tehdy, když příjem není osvobozený; firma daní zisk z prodeje vždy, osvobození se na ni nevztahuje. Kupující žádnou daň neplatí – daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena.
Na úvod
Jsem advokát, ne daňový poradce. Tenhle přehled vám pomůže zorientovat se v běžných situacích. Když nemovitost patřila do podnikání, prodáváte ve spoluvlastnictví nebo jde o hraniční termíny, ověřte si výpočet s daňovým poradcem.
Tři cesty k osvobození
Stačí splnit jednu z nich (§ 4 a 4b zákona o daních z příjmů):
Bydlel jste tam aspoň 2 roky.
Prodáváte rodinný dům nebo byt, ve kterém jste měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem? Příjem je osvobozený, a to včetně souvisejícího pozemku. Rozhoduje skutečné bydlení, ne jen trvalý pobyt.
Vlastnil jste ji dost dlouho.
Tomu se říká časový test. U nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 musí mezi nabytím a prodejem uplynout 5 let, u nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 deset let. Test platí pro všechny nemovitosti, nejen pro byty a domy.
Peníze dáte do vlastního bydlení.
Když nesplníte ani jednu podmínku, je osvobozená ta část příjmu, kterou použijete na vlastní bytovou potřebu: koupi nebo stavbu bytu či domu, rekonstrukci, nebo úplné splacení úvěru, kterým jste bydlení financoval. Počítá se celá kupní cena, ne jen zisk. Peníze musíte použít do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostal – platí to i obráceně, když jste nové bydlení pořídil už v předchozím roce.
Nové bydlení musí opravdu sloužit vám. Rekreační objekt, krátkodobý pronájem nebo čistě investiční byt se nepočítají.
Získání peněz musíte oznámit finančnímu úřadu do termínu pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste je dostal.
Čtyři příklady
Byt koupený v roce 2019, prodej v roce 2026, celou dobu pronajímaný. Nabytý do konce roku 2020, takže stačí 5 let. Uplynulo 7 – příjem je osvobozený.
Byt koupený v roce 2022, prodej v roce 2026, poslední 3 roky v něm bydlíte. Splňujete test bydlení – příjem je osvobozený.
Investiční byt koupený v roce 2021, prodej v roce 2026. Nesplňuje 10 let ani bydlení. Pokud peníze nedáte do vlastního bydlení, zdaníte rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou.
Byt zděděný po rodičích. K vaší době vlastnictví se přičte doba, kdy byt vlastnili rodiče. Platí to při dědění v přímé linii a po manželovi či manželce.
Když osvobození nevyjde
Zdaňuje se rozdíl mezi příjmem z prodeje a doloženými výdaji – typicky pořizovací cenou a náklady na technické zhodnocení. Sazba je 15 %, u vysokých příjmů 23 %. Příjem uvedete v daňovém přiznání za rok prodeje.
Pasti, na které se zapomíná
- Podnikání. Když jste nemovitost měl v obchodním majetku, osvobození se posuzuje přísněji. Tady se vždy poraďte s daňovým poradcem.
- Družstevní byt. Neprodáváte nemovitost, ale podíl v družstvu. Osvobozený příjem nad 5 milionů korun musíte finančnímu úřadu oznámit – jinak hrozí pokuta až 15 %.
- Prodej těsně před koncem testu. Chybí vám do 5 nebo 10 let pár týdnů? Termín podpisu a podání návrhu na vklad nastavte s rezervou a rozhodující data si ověřte s daňovým poradcem.
- Pronájem. Časový test neovlivní, ale v pronajímaném bytě jste nebydlel – test bydlení tedy nesplníte.
- Manželé. U společného jmění zpravidla stačí, když podmínku osvobození splní jeden z manželů.
Co s tím má společného smlouva
Daň se odvíjí od toho, co stojí ve smlouvě a v katastru: od kupní ceny a od data převodu. Když připravuji kupní smlouvu, ptám se, kdy a jak jste nemovitost nabyl. A když je situace hraniční, řeknu vám to dřív, než podepíšete.
Časté otázky
Platí se daň z prodeje bytu?
Musím osvobozený prodej uvádět v daňovém přiznání?
Jak se počítá časový test u zděděné nemovitosti?
Od kdy platí desetiletý časový test?
Prodáváte a chcete mít jistotu?
Napište mi, co prodáváte a kdy jste nemovitost nabyl. Připravím smlouvy a upozorním vás na všechno, co může prodej zkomplikovat.