Koupě bytu na hypotéku: jak se nastaví platby a úschova

Z čeho se kupní cena skládá

Typicky z vlastních zdrojů – rezervační zálohy a doplatku – a z hypotečního úvěru. Vlastní zdroje jdou do úschovy při podpisu kupní smlouvy. Peníze z hypotéky banka uvolní, až splníte její podmínky čerpání. A právě ty musí kupní smlouva respektovat.

Krok za krokem

1. 1.

   Předschválení hypotéky.

   Ještě před rezervací. Víte, kolik vám banka půjčí, a rezervaci nastavíte na realistický termín.

2. 2.

   Rezervace s podmínkou financování.

   Když banka úvěr neschválí, záloha se vrací. Bez téhle podmínky riskujete, že o ni přijdete.

3. 3.

   Odhad nemovitosti.

   Banka si nechá ocenit zástavu. Když odhad vyjde níž než kupní cena, půjčí méně a rozdíl doplácíte z vlastního.

4. 4.

   Úvěrová a zástavní smlouva.

   Banka v nich určí podmínky čerpání: jaké dokumenty chce vidět a kdy pošle peníze. Kupní smlouva se jim musí přizpůsobit – ne naopak.

5. 5.

   Podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově.

   Vlastní zdroje složíte do úschovy. Částky, účty a lhůty musí sedět s úvěrovou smlouvou.

6. 6.

   Návrh na vklad.

   Na katastr jde návrh na vklad vašeho vlastnického práva i zástavního práva banky. Banka obvykle čerpá až po jeho podání.

7. 7.

   Čerpání hypotéky.

   Banka pošle peníze podle smlouvy – do úschovy, nebo přímo prodávajícímu či jeho bance.

8. 8.

   Zápis a výplata.

   Po zápisu do katastru se z úschovy vyplatí prodávající. Má-li sám hypotéku, nejdřív se doplatí jeho bance.

Kam pošle peníze banka

Záleží na bance. Některé posílají peníze z hypotéky do advokátní úschovy, jiné přímo na účet prodávajícího nebo jeho banky – obvykle až po podání návrhu na vklad zástavního práva. Obojí jde. Smlouva ale musí přesně říct, kdy a za jakých podmínek peníze odejdou a co se stane, když se převod nedokončí.

Někdy banka chce, aby zástavní smlouvu podepsal i prodávající, protože v době čerpání je stále vlastníkem. Je dobré to s ním probrat dopředu, ať vás to nepřekvapí den před podpisem.

Když má hypotéku i prodávající

Běžná situace. Část kupní ceny jde přímo bance prodávajícího na doplacení úvěru, zbytek dostane prodávající. Potřebujete vyčíslení zůstatku od jeho banky a její potvrzení, že po zaplacení uvolní zástavu k výmazu.

Smlouva musí určit, ze kterých peněz se doplácí – z vlastních zdrojů, z hypotéky, nebo z úschovy – a v jakém pořadí. Jinak se snadno stane, že každá banka čeká na tu druhou.

Na co si dát ve smlouvě pozor

• Termíny navázané na banku, ne pevná data, která nemáte v rukou.
• Podmínka financování: co se stane, když banka úvěr neschválí nebo nečerpá.
• Žádné sankce za zpoždění, které způsobí banka.
• Stejné částky, účty a lhůty v kupní smlouvě, ve smlouvě o úschově i v podmínkách čerpání.
• Pojištění nemovitosti – banky ho obvykle chtějí ke dni čerpání, často s vinkulací v jejich prospěch.