Kontrola kupní smlouvy: 12 nejčastějších pastí

Proč kupní smlouvu číst dvakrát

Kupní smlouva rozhoduje o tom, kdy a za jakých podmínek zaplatíte, co přesně kupujete a co můžete dělat, když něco nevyjde. Většinou ji ale dostanete pár dní před podpisem s tím, že „je to standardní smlouva“.

Standardní smlouva neexistuje. Za dvacet let praxe vidím pořád stejné chyby – některé stojí nervy, jiné statisíce. Tady je dvanáct nejčastějších a co místo nich ve smlouvě chtít.

12 pastí v kupní smlouvě

1. 1.

   Platíte dřív, než jste v katastru.

   Podpisem kupní smlouvy vlastníkem ještě nejste – stáváte se jím až zápisem do katastru. Když kupní cena odejde prodávajícímu dřív, nesete riziko jeho exekuce, insolvence i dvojího prodeje.

   Co chtít: kupní cenu v advokátní úschově a výplatu až po zápisu vašeho vlastnického práva, s kontrolou listu vlastnictví.

2. 2.

   Prodává někdo, kdo sám rozhodovat nemůže.

   Prodávající musí být vlastníkem podle katastru a podepsat musí všichni, koho se prodej týká – spoluvlastníci, u společného jmění oba manželé. Je-li v bytě rodinná domácnost, potřebuje prodávající i souhlas manžela, který vlastníkem není. Majetek v exekuci nebo v insolvenci zpravidla nejde volně prodat.

   Co chtít: aktuální výpis z katastru, kontrolu insolvenčního rejstříku a Centrální evidence exekucí a prohlášení prodávajícího, že proti němu žádné takové řízení neběží.

3. 3.

   Nemovitost je popsaná neúplně.

   Smlouva musí přesně odpovídat katastru: číslo jednotky a podíl na společných částech domu, pozemky pod domem i kolem něj, garáž, sklep, parkovací stání, podíl na přístupové cestě. Co ve smlouvě chybí, nekupujete.

   Co chtít: soupis všech jednotek a parcel podle listu vlastnictví – a porovnání s tím, co vám ukázali na prohlídce.

4. 4.

   Zástava banky prodávajícího bez jasného postupu.

   Má-li prodávající na nemovitosti hypotéku, část kupní ceny musí jít přímo jeho bance. Když smlouva neřekne kolik, kdy a za jakých podmínek, snadno se stane, že zaplatíte a zástavní právo v katastru zůstane.

   Co chtít: vyčíslení zůstatku úvěru, platbu z úschovy přímo bance prodávajícího a její potvrzení, se kterým jde zástavu vymazat.

5. 5.

   Věcná břemena, předkupní práva a nájemníci.

   Služebnost cesty, vedení sítí nebo doživotní užívání zůstávají i po prodeji. Zapsané předkupní právo může znamenat, že prodávající musí nemovitost nejdřív nabídnout někomu jinému. A nájem koupí nekončí – práva a povinnosti pronajímatele přecházejí na vás.

   Co chtít: výčet všeho, co na nemovitosti zůstává, a prohlášení prodávajícího, že jiná práva třetích osob neexistují – s následky, když to nebude pravda.

6. 6.

   „Jak stojí a leží.“

   Tahle doložka výrazně omezí, co můžete po prodávajícím chtít, když se ukáže vada. Výjimkou zůstávají vady, které prodávající zamlčel, a vlastnosti, o kterých vás výslovně ujistil.

   Co chtít: konkrétní prohlášení – žádné skryté vady, zatékání, vlhkost ani stavby bez povolení – a jasné následky, když se ukáže opak.

7. 7.

   Dluhy vůči společenství vlastníků.

   U bytu mohou na kupujícího přejít dluhy spojené se správou domu, které mohl zjistit. Zákon proto počítá s potvrzením od správce domu o tom, jestli prodávající něco dluží.

   Co chtít: čerstvé potvrzení SVJ nebo správce o dluzích a informaci o plánovaných opravách a úvěrech společenství – ty už budete splácet vy.

8. 8.

   Chybí podmínka financování.

   Kupujete na hypotéku? Smlouva musí počítat s tím, že banka úvěr neschválí nebo peníze pošle později, než se čekalo. Jinak můžete platit smluvní pokutu za zpoždění, které jste nezavinil.

   Co chtít: termíny navázané na podmínky banky a právo odstoupit bez sankce, když úvěr neschválí. Podrobně v článku Koupě bytu na hypotéku.

9. 9.

   Sankce jen na jedné straně.

   Smluvní pokuta jen pro kupujícího, právo odstoupit jen pro prodávajícího, lhůty, které nejde stihnout. Takové smlouvy jsou běžné – a dají se změnit.

   Co chtít: vyvážené sankce: za pozdní platbu, ale i za pozdní předání, nevyklizení nebo nepravdivá prohlášení prodávajícího.

10. 10.

    Nejasné předání.

    Kdy přesně dostanete klíče, v jakém stavu má nemovitost být, co v ní zůstane a kdo se do té doby odhlásí z trvalého pobytu. Bez termínu a sankce se předání může protáhnout o týdny.

    Co chtít: pevný termín předání, soupis vybavení, závazek vyklizení a odhlášení pobytů a předávací protokol.

11. 11.

    Kdo podá návrh na vklad – a co když neprojde.

    Smlouva má říct, kdo a kdy podá návrh do katastru a kdo zaplatí správní poplatek. Stejně důležité je, co se stane, když katastr řízení přeruší nebo vklad zamítne.

    Co chtít: povinnost obou stran opravit chyby a podepsat novou listinu a jasnou cestu peněz z úschovy zpět, kdyby se převod nedokončil.

12. 12.

    Náklady a vyúčtování.

    Daň z nemovitých věcí za letošní rok platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu – tedy prodávající. Zálohy na energie a služby se vyúčtují až později a bez dohody se o přeplatky a nedoplatky dohadujete s někým, kdo už v bytě nebydlí.

    Co chtít: den, ke kterému se odečtou měřidla a vyrovnají zálohy, a kdo vyúčtování po předání zaplatí nebo dostane. A nezapomeňte, že přiznání k dani z nemovitých věcí podáváte vy – do 31. ledna příštího roku, a když katastr zapíše převod až v novém roce, do konce třetího měsíce po zápisu.

Jak kontrolu dělám já

Nejdřív prověřím nemovitost – list vlastnictví, listiny ve Sbírce listin, zástavy, břemena a další omezení. Pak zreviduji kupní smlouvu, smlouvu o úschově i návrh na vklad přímo v textu, s vysvětlením, proč co měnit. Úpravy vyjednám s realitkou a prodávajícím a dohlédnu na podpis i zápis do katastru.

Jako developer a realitní investor podepisuji podobné smlouvy sám. Vím, které změny druhá strana přijme bez boje a o které má smysl bojovat.