Rezervační smlouva od realitky: co zkontrolovat před podpisem

Co rezervační smlouva je – a co není

Rezervační smlouvou se realitka zavazuje, že nemovitost po dohodnutou dobu nenabídne nikomu jinému. Vy obvykle platíte zálohu. Zákon tenhle typ smlouvy výslovně neupravuje, takže hodně záleží na textu, který podepíšete.

Ke koupi vás ale zavázat nesmí – a to ani tehdy, když smlouvu podepisuje i prodávající. Podle Nejvyššího soudu je i třístranná rezervační smlouva smlouvou o realitním zprostředkování a závazek kupujícího uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí v ní neobstojí. Chcete-li se s prodávajícím zavázat vzájemně, uzavírá se samostatná smlouva o smlouvě budoucí – bez realitky jako strany.

Checklist: 12 bodů před podpisem

1. 1.

   Kdo smlouvu uzavírá.

   Realitka, prodávající, nebo oba? Od toho se odvíjí, po kom můžete co chtít. Ani ve třístranné smlouvě vás ale realitka nesmí zavázat ke koupi.

2. 2.

   Jestli realitka smí nemovitost nabízet.

   Zeptejte se na zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím. Živnostenské oprávnění realitky ověříte zdarma v živnostenském rejstříku.

3. 3.

   Přesný popis nemovitosti.

   Jednotka, podíl na společných částech, pozemky, garáž, sklep – přesně podle katastru. Na list vlastnictví se podívejte i sami, nahlížení do katastru je zdarma. Hledejte zástavy, exekuce, věcná břemena a plomby.

4. 4.

   Délka rezervace.

   Stihnete za tu dobu kontrolu smluv, odhad i schválení hypotéky? Vyřízení hypotéky trvá obvykle několik týdnů a krátká rezervace vás tlačí podepsat cokoli.

5. 5.

   Za co platíte.

   Záloha na kupní cenu, rezervační poplatek, nebo záloha na provizi? Každé znamená něco jiného a jinak se vrací. Smlouva to musí říkat jednoznačně.

6. 6.

   Kam peníze posíláte.

   Do úschovy na oddělený účet, ne na provozní účet realitky. Úschovu u realitky si musíte vyžádat sami.

7. 7.

   Kdy se záloha vrací.

   Když banka neschválí hypotéku, když se ukáže zástava nebo vada, o které jste nevěděli, když prodávající nakonec neprodá. Každý důvod má být ve smlouvě výslovně, i s lhůtou pro vrácení.

8. 8.

   Sankce.

   Pokuta za to, že nakonec nekoupíte, ve smlouvě s realitkou neobstojí. Hlídejte i sankce pod jiným názvem, třeba „propadnutí zálohy“ – a jestli nějaká sankce platí i pro realitku, když rezervaci poruší.

9. 9.

   Kupní cena a co zahrnuje.

   Vybavení, kuchyň, parkování, sklep. A jestli je v ceně provize realitky, nebo ji platíte navíc.

10. 10.

    Kdo připraví kupní smlouvu.

    A kdy ji uvidíte. Vyhraďte si právo nechat ji zkontrolovat vlastním advokátem a vyjednat úpravy.

11. 11.

    Termíny podpisu a předání.

    Musí být realistické vzhledem k hypotéce i k tomu, jestli prodávající sám něco nekupuje nebo nevyklízí.

12. 12.

    Podpisy a kopie.

    Kdo podepisuje za realitku a jestli k tomu má oprávnění. Svůj podepsaný výtisk si vezměte hned, ne jen fotku.

Red flags: kdy zbystřit

Když narazíte na cokoli z tohohle, nepodepisujte, dokud smlouvu někdo neprověří:

• Závazek, že nemovitost koupíte, nebo sankce, když nekoupíte – i ve smlouvě, kterou podepisuje také prodávající.
• Záloha má jít na účet realitky, „protože je to rychlejší“.
• Tlak podepsat hned na prohlídce, protože „máme dalšího zájemce“.
• Smlouvu vám nechtějí poslat předem k přečtení.
• Záloha na provizi ve výši celé provize, ještě než realitka svou práci dokončila.
• Ve smlouvě mezi vámi a prodávajícím jsou práva realitky – provize nebo pokuty v její prospěch.
• Úschova u realitky, o kterou jste nežádali.

Už jste podepsali?

Ani pak není pozdě. Spousta ujednání v rezervačních smlouvách neobstojí a záloha se dá dostat zpět. Jak postupovat, píšu v článku Jak dostat zpět rezervační zálohu.