Rezervační smlouva v kostce
Uzavíráte ji obvykle s realitkou. Realitka se zavazuje, že nemovitost po dohodnutou dobu nenabídne nikomu jinému, vy obvykle platíte zálohu. Prodávajícího tím nic nenutí prodat a vás realitka nesmí zavázat, že koupíte – a to ani ve třístranné smlouvě, kterou podepisuje i prodávající. Zákon rezervační smlouvu výslovně neupravuje, její obsah ale omezuje zákon o realitním zprostředkování.
Co v ní zkontrolovat, shrnuji v checklistu k rezervační smlouvě.
Smlouva o smlouvě budoucí v kostce
Upravuje ji občanský zákoník v § 1785 až 1788. Strany se zavazují, že na výzvu uzavřou kupní smlouvu za podmínek, které sjednají už teď – aspoň v hlavních rysech. Výzvu je potřeba poslat v dohodnuté lhůtě, a když lhůta chybí, do jednoho roku.
Když druhá strana kupní smlouvu odmítne podepsat, můžete do jednoho roku podat žalobu a obsah kupní smlouvy určí soud. Můžete chtít i náhradu škody. Povinnost naopak zaniká, pokud se okolnosti změní tak zásadně, že po straně nelze rozumně chtít, aby smlouvu uzavřela.
Písemně, i když to soud nevyžaduje
Nejvyšší soud opakovaně dovodil, že smlouva o smlouvě budoucí kupní k nemovitosti nemusí mít písemnou formu (sp. zn. 33 Cdo 72/2021 a 33 Cdo 340/2024). Velká část odborníků s tím nesouhlasí. Pro praxi z toho plyne jediné: vždy písemně a s přesným obsahem budoucí kupní smlouvy. Ústní dohoda se těžko dokazuje a ještě hůř vymáhá.
Rozdíly přehledně
| Hledisko | Rezervační smlouva | Smlouva o smlouvě budoucí |
|---|---|---|
| Kdo ji uzavírá | Rezervační smlouvaObvykle vy a realitka, někdy i prodávající | Smlouva o smlouvě budoucíVy a prodávající |
| Co zakládá | Rezervační smlouvaRezervaci – nemovitost se nenabízí jiným | Smlouva o smlouvě budoucíPovinnost uzavřít kupní smlouvu |
| Zavazuje ke koupi | Rezervační smlouvaNe – ve smlouvě s realitkou to nejde, ani když ji podepíše i prodávající | Smlouva o smlouvě budoucíAno, podle smlouvy jednu nebo obě strany |
| Když druhá strana couvne | Rezervační smlouvaŘeší se hlavně záloha; sankce za to, že nekoupíte, neobstojí | Smlouva o smlouvě budoucíObsah kupní smlouvy může určit soud; nárok na náhradu škody |
| Zákonná úprava | Rezervační smlouvaVýslovná žádná; některá ujednání omezuje zákon o realitním zprostředkování | Smlouva o smlouvě budoucí§ 1785–1788 občanského zákoníku |
| Typické použití | Rezervační smlouvaKoupě hotového bytu přes realitku | Smlouva o smlouvě budoucíNovostavba od developera nebo koupě, která čeká na dělení pozemku, kolaudaci či výmaz zástavy |
Kdy použít kterou
- Hotový byt přes realitku, podpis za pár týdnů: stačí rezervační smlouva – pokud je férová.
- Mezi dohodou a kupní smlouvou je dlouhá doba nebo nejistota – kolaudace, dělení pozemku, výmaz zástavy, schvalování hypotéky – a potřebujete, aby si to prodávající nemohl rozmyslet: smlouva o smlouvě budoucí – uzavřená přímo s prodávajícím, ne v jedné listině s realitkou.
- Novostavba od developera: téměř vždy smlouva o smlouvě budoucí kupní, obvykle se zálohami během výstavby.
Na co si dát pozor u developera
- Přesná specifikace jednotky: výměra a povolená odchylka, standardy, sklep a parkování.
- Harmonogram a sankce za zpoždění dokončení – nejen sankce za vaše zpožděné platby.
- Zálohy: kolik, kdy, kam a jak jsou zajištěné pro případ, že projekt nedoběhne.
- Lhůta pro výzvu k uzavření kupní smlouvy a co se stane, když stavba nedostane kolaudaci.
- Klientské změny: kolik stojí, jak se schvalují a jak posouvají termíny.
- Znění budoucí kupní smlouvy jako příloha – ať později nepodepisujete něco jiného.
Časté otázky
Musí mít smlouva o smlouvě budoucí ověřené podpisy?
Zapisuje se smlouva o smlouvě budoucí do katastru?
Co když prodávající odmítne kupní smlouvu podepsat?
Dá se rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí spojit?
Nevíte, co podepisujete?
Pošlete mi smlouvu. Řeknu vám, jestli vás chrání a co v ní změnit.